4月27日，重庆首次土拍珊珊来迟，而且只有2块地，还都是小体量，惜售明显。从另一个角度来看，更有意思的是，两块地的火热程度完全不同，观音桥地块竞争激烈，16家房企参拍，熔断触顶摇号，而中央公园地块只有2家企业参拍，0溢价。

显然房企对于核心地块的参与热情更高，而对近郊的中央公园则相对冷静。

(资料图片仅供参考)

为什么呢？

原因很多，观音桥地块位置好，周边紧挨鲤鱼池小学，离观音桥不远，与鲤鱼池长安拆迁后的“新商业”也不远，蛮有想象空间，观音桥可触达3万+的价格，相对11155的楼面价来说，应该蛮有利润空间，而且稀缺！

但中央公园就比较尴尬了，最近持续打价格战，新房、二手房放量都巨大，很多在重庆知名的房企在重庆都有项目在售，很多21年拿的一万三+高价地还在高位站岗，新拿地是不可能的。

我们再看一张图，这是23年重庆中心城区 2月二手房成交房价地图 ，感觉重庆的房价是平的，各个区的价差并不大。

重庆四大山脉，两江四岸，将重庆切分成多组团多中心，也导致了这种房价格局的形成。

重庆一直因为多山地地形原因，土地其实很稀缺，所以传统核心区规划了密密麻麻的筒子楼，其实并不宜居，加之核心区拆迁成本越来越高，北区土地平整，新区开发更容易，所以新区开发一直如火如荼。 很多新区天量供应，且价格并不便宜！

核心区与近郊新区的差距越来越小，甚至持平！

但近期，我们发现这个趋势在发生变化，或者说在逆转， 重庆核心区价值正在回归 ！

特别是 重庆23年新版土地定级 之后，更加佐证和印证了这一趋势。

才疏学浅，我简单拆解分析一下，欢迎大家补充论点。最核心的逻辑依然想用选板块的关键5要素。

01

中心恒定，城市级配套、资源核心区集中

还是那句话，重庆虽然多组团发展，但是恒定永远中心只有一个，那就是两江交汇——朝天门。特别是在未来，西部陆海新通道建设，作为长江上游核心城市，重庆将成为世界交通枢纽，打造“新沿海城市”，以及打造邮轮母港等动作，两江四岸的价值会更加重要，回归中心。

重庆要打造 6大名片 ，长嘉汇、广阳岛、科学城、枢纽港、智慧园、艺术湾，除了科学城，其它5大名片都跟两江四岸有关系，特别是长嘉汇和艺术湾的打造，重庆最近旅游越来越火，除了洪崖洞，未来长嘉汇、艺术湾的打造，将更加夯实两江四岸的旅游的基础， 两江四岸的价值将会更加稀缺 。

另外，我们注意到，重庆传统核心商圈都在扩容，重庆要打造国际消费中心城市，更多亮点商业会加码呈现，观音桥的中寰万象商业，长安太古里，解放碑，万象城，杨家坪等等，甚至包括南坪，三峡广场，重庆天地。你不得不承认， 最顶级的城市级配套依然聚焦在核心区，且在不断加码。

而反观中央公园，600万方商业，体量大有意义吗？人气怎么样，大家知道，我不是在黑中央公园哈。只是有些东西是底层逻辑的东西，不可逆。 近郊新区规划再强依然抵不过核心区。

包括教育配套、医疗配套亦然，核心区恒强。

02

人口的吸附力，产业不是比工厂多，比的是写字楼数量，高净值占比

一直在强调，板块对比要看产业，产业这个指标很重要。最终其实看的还是人口，人口的吸附力，跟选城市一样，人口持续净流入，房子才会有人来接盘，才有机会推高房价。

但是很多人也会陷入误区，产业是不是要比工厂的数量呀，那近郊、远郊的产业不是更多吗？更吸附人口，但是房价为什么就是​涨不上去呢？比如说龙兴​。

其实不然，这个产业是个饭概念，我们更准确的对比要看写字楼的数量，公司的数量，高净值人群的占比​。比如说近远郊的板块，工厂确实很多，上班的人也不少，但是一般这些厂房的工人都是基础工种，平均收入并不高的​，很多是流水线工人​，承担的是生产的功能。甚至有些工厂的研发中心、销售、“大脑”管理岗在核心区办公楼里面。核心区有更多的CBD，写字楼，聚集更多的中高收入人群​。

所以核心区的高净值人群吸附能力肯定更强，如果核心区有品质住宅，他们肯定会优先选择的​。只是过去很多年，核心区的品质改善太少，被逼无奈要选择近远郊​。​

03

房住不炒，回归居住属性，买近远郊被教育了

还有一点是，房住不炒是大方向，不动摇，未来要希冀买房暴富就不要幻想了。房子未来会二八分化，80%的房子会持平甚至贬值，只有20%的房子能保值增值。

以前那些买新区，博预期，去投资炒作的，​这几年被教育了。跟炒股一样，市场好的时候还无所谓，市场差的时候，一对比就显而易见了​。这两年很多人在说买房亏钱，其实很多都是因为高位站岗买了近远郊的房子，这些地方一般投资客多，又供应量很大，市场不好，大家一起抛售，抛压太大，价格没有最低，只有更低​。开发商压价也是一样的道理，所以会出现​中央公园的价格战现象。

另外就是，回归居住属性，很多人受够了城市核心区的噪音、环境太差等等，去选择近远郊，交房后才发现，更难受，根本住不进去，配套极不成熟，有的连公交都没有，商业也是极度匮乏，纵有再好的公园、小区环境，又怎样呢​？还要忍受极长的通勤时间。

很多人也是经历了才有痛的领悟，结果又默默回到了城市核心区​！

篇幅有限，其实除了这些还有很多原因，有板块交易价值流通的逻辑，ZF引导等等诸多因素​。

分析这么多，真心给出建议，重庆买房，建议大家多多关注核心区，特别是在单价差距不太大的情况下，更应如此​！ 未来核心区与近远郊的价差一定会逐渐拉大，回到正常逻辑，​核心区的价值正在回归！ ​

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