诸葛科技:“新房篇”先扬后抑 强复苏后转入平稳运行周期

2023-06-28 19:30:29 来源: 中国网地产

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(一)整体量价齐升,二季度回暖持续性显露不足

上半年成交好于去年同期,年内先扬后抑。进入2023年,随着疫情防控全面放开,前期出台的利好政策初步发酵,一季度积压的需求大规模集中释放,进入二季度复苏动能减弱,本轮复苏的持续性显露不足。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年1-5月重点60城新房成交12687.21万㎡,同比上涨21%。从月度来看,呈现先扬后抑的态势,3月迎来小阳春行情,成交量达到年内峰值,4、5月成交热度逐步减退。

房企推盘力度一般,新房去库存取成效。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,批准上市面积呈现先升后降的态势,3月份小阳春到来,房企推盘热情高涨,推盘量达到年内峰值,随后推盘量逐月下滑,2023年1-5月重点城市批准上市面积为5849.04万㎡,较去年同期上升5.1%。整体推盘量较去年疫情时期变化不大,可见房企上半年的推盘热情稍显保守。从库存来看,截止至2023年5月,重点城市库存面积为19721.44万㎡,环比下降2.8%,同比下降17.9%,去化周期约15.4个月。上半年尤其是一季度去化态势强劲,加之供应量处于历史较低位,带动整体库存量回落,去库存取得了一定的效果,但整体仍然在历史中高位徘徊。


(资料图片)

房价结构性上行,涨幅连续7年收窄。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年1-5月重点60城新房成交均价为18611元/㎡,较去年同期上涨1.8%,涨幅较2022年收窄3个百分点。从月度来看,房价先降后升,年初1-2月房价连续两月回落,3月份升至18523元/㎡,小阳春到来,市场信心提升,房价上涨动力较足。自2017年开始,新房价格涨幅逐年收窄,今年房价涨幅降至历史低位,在行业进入深度调整期、市场下行等背景下,房价上涨动力略显不足。

(二)一线城市涨势稳健持久,杭州、成都等重点城市点状复苏

各等级城市成交同比全线上升,一线城市韧性最强。从重点监测60城来看,2023年1-5月,一线城市成交同比上升34.7%,二线城市同比上升19%,三四线城市同比上升24.2%。从同比走势来看,二线和三四线城市自3月份开始升幅呈现收窄迹象,一线城市需求最为坚挺,不仅保持着最高的涨幅,至5月份同比涨幅才略有收窄。今年初,随着疫情防控放开,积压的需求开始大规模集中释放,带动各等级城市成交同比拉升,但是在这一波需求释放接近完毕后,市场复苏动力不足,成交同比涨幅逐渐回落,到5月份,三四线城市成交同比涨幅已经回落至8.5%,二线城市保持在17.1%,一线城市最高为84.3%。从环比来看,2月份各等级城市环比全部转正,3月一线城市涨势继续扩大,二线和三四线城市涨幅收窄,4月回暖持续性不足,各等级城市成交全部转降,5月二线城市独升,二线热点城市成为近期松绑调控的主力军,政策逐步发酵的带动下成交水平止跌转升,而一线城市由于长期政策严控,局部松绑力度偏弱,上涨动力不足。

城市呈点状复苏,北深杭等城回温持续性较强,成都短暂回落后逆势上升。根据重点城市复苏特征,现分为三类:稳步复苏、短暂复苏、持续低温。在本轮周期中,稳步复苏的城市集中于以北京、深圳、杭州为首的一线和热点二线城市,在本轮复苏行情中持续性较强,3-4月份成交量稳步回升,与此同时,包括成都、宁波、武汉、厦门等城市在3月复苏后短暂回落,5月再次回涨,市场需求较足;部分城市在3月需求集中释放后,4、5月开始连续回落,包括广州、上海为首的一线城市以及南京、苏州、大连等二线城市,市场回暖的持续性偏弱;另外,持续表现较为低迷的城市以部分弱二线及大部分三四线城市为主,如南昌、海口、肇庆、南通等。

(三)一季度刚性需求集中释放,二季度改善性需求回升

上半年大致分为两个阶段:第一阶段为刚性需求的释放,第二阶段为改善性需求的崛起。一季度,大量疫情期间积压的刚性购房需求集中释放,带动刚需成交占比提升。进入二季度后,随着前期以刚性需求支撑的热度减退,改善性需求崛起。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年5月重点10城100㎡以下的刚需成交占比为31.7%,较上月回落1.3个百分点,较今年最高峰2月份回落4.7个百分点;与此同时,100-120㎡以及120㎡以上占比均提升,分别较上月提升0.5和0.8个百分点。进入4月份以来,120㎡以上的改善性需求在不断扩大,从季度来看趋势更为显著,今年二季度(截止至5月)120㎡以上成交占比达39.8%,达到2022年以来的季度最高占比,改善性市场正在崛起。

作为衡量购房者对总价承受能力的指标,分总价段成交情况也能体现刚需和改善市场之间的博弈。2023年2季度,总价200万以下成交占比为36.5%,较一季度下降4.5个百分点,200万以上成交占比全部提升,其中200-500万总价段成交占比提升2.3个百分点,升幅最大。一季度,刚性需求大量释放,低总价刚需产品最为畅销,进入二季度,随着前期积压的刚性需求释放完毕,高总价的改善性产品重新回归。长期来看,未来改善性需求将会成为市场的重要支撑力量。

(四)局部区域松绑政策取得一定成效,购房需求向近郊板块倾斜

购房需求向近郊板块聚集特征初显。从区域偏好来看,根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年1-5月重点10城近郊区成交占比为50.9%,较去年上升2.3个百分点,主城区和远郊区成交占比均回落,分别占比33.8%和15.3%,较去年回落1.9个和0.3个百分点。今年来看,近郊市场率先复苏,一方面近郊区楼盘较为集中,购房者选择范围较为广泛,加上配套条件等优于远郊,并且价格低于主城区而受到欢迎,另一方面,今年以来多城松绑了近郊板块的限购等限制性政策,一定程度上激发需求释放。

(重点10城包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、重庆、武汉、青岛)

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